Curso AIA: 3 renovaciones creativas de viviendas multifamiliares, por Bruner/Cott & Associates

Este curso de educación continua de Bruner/Cott & Associates destaca tres proyectos convincentes que involucran la reinvención de edificios poco probables para desarrollos de viviendas multifamiliares atractivos.

El proyecto inaugural de Bruner/Cott, ganador del premio AIA, la transformación en 1974 de Chickering & Sons Piano Factory de Boston en el Piano Craft Guild Housing for Artists, fue la primera conversión del país de una importante estructura de molino en viviendas y un hito en el movimiento nacional. para reciclar edificios antiguos.

Dedicados a la edificación de la comunidad, continuamos con nuestra tradición de larga data de reinventar edificios improbables para nuevos usos convincentes hoy, generando soluciones de diseño donde parece que no las hay y produciendo resultados innovadores. Esta característica aborda tres ejemplos de proyectos convincentes, dos completados y uno en proceso.

A menudo colaboramos con una variedad de desarrolladores de Nueva Inglaterra para diseñar viviendas asequibles y a precio de mercado. La reutilización adaptativa sirve como vehículo para lograr estos fines en una variedad de escalas, a menudo revitalizando vecindarios descuidados durante mucho tiempo.

Un ejemplo reciente esFrost Terrace, una comunidad familiar 100 por ciento asequible ubicado en el centro de Cambridge, Mass., un área con gran necesidad de este tipo de viviendas. El complejo de aproximadamente 50,000 pies cuadrados fue desarrollado por Capstone Communities y Hope Real Estate Enterprises y está anclado por tres edificios históricos: William Frost House, una estructura de estilo Segundo Imperio de finales de 1800 que fue levantada y trasladada a la pared de la calle moderna de Massachusetts Avenue para formar una "puerta de entrada" al complejo; y dos cabañas estilo Shingle de principios del siglo XX.

Nuestra firma insertó un cuarto elemento de anclaje, un volumen de ladrillo de cinco pisos, y levantó un volumen similar a una cinta de tres pisos revestido con tablillas dentro de este cuasi-barrio, que, a través de su volumen y materialidad, une estos diversos elementos arquitectónicos.

Construida durante la transformación de Cambridge en un suburbio victoriano, William Frost House se construyó originalmente como una impresionante casa familiar. Más tarde se subdividió, se construyeron más casas en los lotes adyacentes y se vendió gran parte del terreno a lo largo y detrás de esta área de Massachusetts Avenue.

Con el tiempo, la casa en deterioro, así como la iglesia North Prospect Street Church adyacente a ella, previamente reubicada y transformada, se convirtieron en prioridades de conservación para la Comisión Histórica de Cambridge. Sin embargo, hubo múltiples desafíos para preservar la residencia. Los dos ejemplos clave son que la casa delantera en el sitio tuvo que ser reubicada y reacondicionada, y administrar el tipo de construcción y las calificaciones en este contexto diverso también resultó ser difícil.

La posición de William Frost House en el sitio no era propicia para una nueva construcción detrás de ella, y su diseño interior no era adecuado para convertirlo en una vivienda multifamiliar. El equipo trabajó en estrecha colaboración con la Comisión Histórica para idear una estrategia que reubicó el edificio de una manera que restableció su conexión con el antiguo edificio de la iglesia y mejoró su visibilidad, todo mientras liberaba espacio para la adición y la nueva construcción. Mientras tanto, el equipo trabajó cuidadosamente en el interior para mantener y reestructurar las placas del piso para permitir la reconfiguración. Si bien el diseño traspasó los límites de la forma, incluido un voladizo sustancial logrado por una viga Vierendeel, a nivel técnico, la nueva construcción se basa en los principios de la construcción "cinco sobre uno" que están bien establecidos. Sin embargo, la inserción de una estructura de cinco sobre uno dentro de un contexto denso, bordeado por lo que eran viviendas unifamiliares con estructura de madera sin protección y con rociadores, presentó algunos desafíos novedosos.

Todos los edificios existentes se mejoraron cuidadosamente con rociadores que se alimentan de un sistema central en la nueva construcción. La casa Frost renovada se actualizó con una estructura de madera protegida como parte de la renovación, y donde colinda con el podio de tres horas, la separación se recortó, corriendo verticalmente hasta los cimientos. Si bien las casas traseras permanecen desprotegidas, las paredes exteriores requirieron mejoras cuidadosas de resistencia al fuego donde se enfrentan al nuevo edificio.

La construcción de Frost Terrace comenzó en 2019 y requirió la navegación hábil de las regulaciones de zonificación existentes dentro de la ciudad de Cambridge: los problemas principales fueron la falta de estacionamiento en el lugar, el desarrollo de viviendas multifamiliares, un aumento de cinco veces en la densidad FAR, y una altura de construcción de 20 pies por encima del tope del distrito de zonificación de 35 pies. Sin embargo, trabajamos con los desarrolladores para aprovechar el estatuto estatal del Capítulo 40B de Massachusetts, que permite que las Juntas de Apelaciones de Zonificación del estado aprueben nuevos desarrollos de viviendas con un grado de flexibilidad si al menos una cuarta parte de las unidades están destinadas a largo plazo. asequibilidad

El proyecto completo se inauguró en el otoño de 2021. Los edificios históricos renovados, junto con el volumen recién construido, incluyen 26 apartamentos de dos a tres habitaciones, 13 apartamentos de una habitación y una unidad de estudio. Todas las unidades satisfacen la necesidad de viviendas asequibles en el área, aunque están agrupadas en tres categorías separadas: la mayoría están reservadas para hogares que ganan menos del 60 por ciento del ingreso medio del área, mientras que ocho unidades se dividen en partes iguales entre hogares que ganan menos. del 50% o 30% del ingreso medio del área.

Se espera que el proyecto logre la certificación LEED Gold en la categoría Multifamiliar de mediana altura en función de un conjunto de características sostenibles integradas en todo el complejo. En términos de eficiencia energética, cada uno tiene la temperatura controlada por un sistema de calefacción y refrigeración totalmente eléctrico, y los sistemas HVAC están equipados con ventiladores de recuperación de energía que hacen circular el aire exterior filtrado. Otras características de diseño sostenible incluyen paneles solares e infraestructura de gestión de aguas pluviales.

ElFábrica de relojes de Waltham, en Waltham, Massachusetts, similar en muchos aspectos a la fábrica de pianos Chickering & Sons, era un remanente impresionante y descomunal de la decadente herencia industrial de Nueva Inglaterra. Construido en 1854, el extenso complejo de 400,000 pies cuadrados comprende más de 30 edificios industriales de ladrillo marrón rojizo construidos en los estilos victoriano e italiano, dispuestos alrededor de una serie de amplios patios. El complejo se cerró en gran parte a mediados del siglo XX, aunque algunas partes se alquilaron intermitentemente a los fabricantes a lo largo de los años. Nuestra empresa y el desarrollador Berkeley Investments se encargaron de transformar este hito históricamente significativo en un campus urbano de uso mixto.

Los obstáculos eran formidables y arenosos. Más de un siglo de uso industrial había contaminado gran parte del sitio con tricloroetileno, gasolina, cadmio, mercurio y pequeñas cantidades de radio. El trabajo iniciado en 2014 sobre la remediación de estos contaminantes requirió la excavación y remoción de suelo en todo el complejo antes de la conversión de las estructuras mismas. La gestión de aguas pluviales utilizó zanjas de infiltración de 12 pies de profundidad, excepto donde los metales contaminaron el suelo junto al río Charles. La fábrica se construyó antes de la llegada de la electricidad abundante y barata y, como resultado, dependía de una gran cantidad de luz natural. Ese requisito se manifiesta en las amplias ventanas tripartitas y de guillotina doble del complejo y la huella extremadamente estrecha, que mide aproximadamente 32 pies de ancho. Las placas de piso angostas dictaron un diseño de pasillo de carga única para la vivienda; y se desarrollaron diseños de unidades creativos y bien pensados ​​para maximizar la luz del día y la eficiencia, incluidos los dúplex cuando corresponda.

Aunque los huesos del complejo de mampostería de carga estaban en buen estado, los sistemas mecánicos tuvieron que ser reemplazados por completo para adaptarse a los estándares contemporáneos de rendimiento y comodidad. Por lo general, adoptamos un enfoque que estudia cuidadosamente las ubicaciones de los sistemas mecánicos, especialmente donde los techos de los edificios junto al agua son bajos en comparación con las vías públicas adyacentes, y este proyecto no fue una excepción a esta regla. El interior es, a falta de una mejor descripción, claramente industrial, y la tarea era evitar oscurecer o borrar la escala arquitectónica original, como las vigas de madera expuestas, las paredes de ladrillo y los largos corredores que rodean los grandes patios. En este caso particular, tuvimos que tener en cuenta estas consideraciones al vincular el sistema mecánico a través de las múltiples secciones en expansión del complejo. Pudimos tejer ingeniosamente dicha infraestructura a través del proyecto con elecciones de materiales conscientes que colocaron cualquier intervención dentro del contexto de la mampostería de ladrillo histórica existente.

Otro desafío fue enhebrar rutas de circulación y puntos de salida a lo largo de los numerosos edificios del campus. Una vez más, la estrechez de la fábrica supuso un desafío, y la empresa prestó especial atención a la inserción de tales elementos para evitar sobrecargar el marco existente con puntos de acceso y entrada.

Debido al tamaño de Waltham Watch Factory, el proyecto se abordó en tres fases. El primero fue la finalización de múltiples espacios comerciales y de oficinas; luego conversión residencial para 96 ​​unidades de vivienda; y, por último, otra conversión residencial de 67 unidades. Uniendo estos elementos se encuentran patios recientemente diseñados que, con sus jardines de lluvia, ayudan en la gestión responsable de las aguas pluviales.

Las estructuras brutalistas y modernas de mediados de siglo son una adición más reciente al campo de la reutilización adaptativa, y nuestra firma ha liderado con éxito la renovación de varios de estos edificios en el área de Boston, incluida la Facultad de Derecho de la Universidad de Boston y el Smith Campus Center en Harvard. Universidad. Un proyecto en curso en esta categoría es el808 Memorial Drive Apartamentos , ubicado junto al río Charles en Cambridge. Compuesto por dos torres, el complejo de viviendas asequibles de 490,000 pies cuadrados fue construido en 1972 en el estilo brutalista y, típico de esa época y diseño, era un consumidor de energía. Para el cliente, Homeowners Rehab, Inc., era imperativo que cualquier remodelación de los edificios mejorara la eficiencia energética y la accesibilidad sin desplazar o perturbar significativamente a los residentes existentes. El trabajo en el proyecto comenzó en 2020, con el respaldo financiero de MassHousing, y ha progresado a un ritmo constante desde entonces.

Revestir las fachadas de hormigón existentes de las dos torres era deseable tanto para el cliente como para nuestra empresa. El primer paso para esto fue un análisis exhaustivo de las envolventes del edificio para garantizar que pudieran resistir este tipo de renovación y que dicha intervención fuera viable a largo plazo. El análisis demostró que la envolvente podía modificarse y renovarse sin grandes impactos estructurales ni mejoras en el edificio. Comenzamos un estudio para evaluar cómo el revestimiento podría mejorar el rendimiento energético y aumentar la filtración de aire para aumentar la calidad de vida en los espacios interiores y la comodidad de los residentes.

Sunrise Erectors, un contratista de fachadas con sede en el área de Boston, fabricó el sistema de pared de panel unificado personalizado que envuelve de manera efectiva la estructura existente como una cubierta impermeable y aislada. El sistema de ensamblaje del revestimiento de 12 pulgadas de espesor se compone de paneles de metal aislados y paneles de pared de respaldo, ambos producidos por el fabricante Kingspan. El sistema de muro cortina unificado fue fabricado por Energia Solar ESWindows, con acristalamiento Tecnoglass, y se colocó sobre las ventanas existentes. Una vez que el nuevo sistema esté completamente instalado, el contratista continuará con la eliminación de las ventanas viejas y completará la construcción y los componentes de sellado de aire entre los espacios interiores y el nuevo conjunto de revestimiento.

La firma abordó el diseño interior y la renovación del proyecto como tres capas entrelazadas. Para las unidades individuales, desarrollamos paquetes de actualización de interiores que incluyen la instalación de nuevas cocinas, accesorios de baño y nuevas pinturas y acabados, y el reemplazo gradual de los sistemas de calefacción y refrigeración. Los espacios comunes y las rutas de circulación también se renovarán con acabados contemporáneos, pisos, señalización e iluminación de alta eficiencia. Además, nuestro diseño incluirá varias actualizaciones al paisajismo del complejo y al patio de recreo comunitario, así como actualizaciones de accesibilidad y nuevos materiales de superficie, bancos e iluminación exterior para caminos y patios comunitarios.

El énfasis en el orgullo del lugar y los usos comunitarios son el núcleo del enfoque de Bruner/Cott para el diseño de reutilización adaptable, junto con la creación de viviendas asequibles ya precio de mercado. Esta práctica se basa en el respeto por los edificios históricos y la creencia de que las estructuras existentes, un componente fundamental para reducir y aprovechar el carbono incorporado en el entorno construido, se pueden reinventar y transformar de manera efectiva, minimizando el carbono operativo y el costo de vida para las generaciones futuras. En resumen, creemos, como observó el arquitecto y autor Carl Elefante, FAIA: "El edificio más verde es el que ya está construido".

1. La Casa William Frost de Frost Terrace se levantó de sus cimientos y se colocó sobre soportes (más o menos pilas de bloques de madera), luego se movió lentamente en una dirección y luego en otra, hasta colocarla en su posición actual.

2. El desarrollo del proyecto requirió que Bruner/Cott Architects y el desarrollador trabajaran en torno a las normas de zonificación existentes que, en la mayoría de las circunstancias, habrían impedido su altura y densidad.

3. Se espera que el proyecto logre sus ambiciosos objetivos de sostenibilidad con un conjunto de características, como un sistema de calefacción y refrigeración totalmente eléctrico y ventiladores de recuperación de energía.

4. La placa de piso angosta de la fábrica de relojes de Waltham, un legado de haber sido construida antes de la era de la electricidad barata y abundante, dictó un diseño de corredor de una sola carga para la carcasa; y se desarrollaron diseños de unidades creativos y bien pensados ​​para maximizar la luz del día y la eficiencia, incluidos los dúplex cuando corresponda.

5. En la Fábrica, las vías de circulación y los puntos de salida se enhebraron a través de la pesada construcción de mampostería, y se prestó especial atención para no sobrecargar el entramado industrial existente.

6. La gran escala de la Fábrica, 400,000 pies cuadrados, requirió que el proyecto se completara en múltiples etapas.

7. La remodelación de 808 Memorial Drive enfatiza la mejora de la eficiencia energética y la accesibilidad, al mismo tiempo que mantiene a sus inquilinos en su lugar. Overcladding demostró ser el plan más estratégico para alcanzar esos objetivos.

8. El sistema de ensamblaje de revestimiento de 12 pulgadas de espesor envuelve sus torres en paneles metálicos aislados y paneles de pared de respaldo.

9. El trabajo interior comprende la instalación de nuevas cocinas, accesorios de baño, pinturas y acabados, y el reemplazo gradual de los sistemas de calefacción y refrigeración.

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